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今日在安信證券舉辦的“2017投資策略會(huì)”上，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文的發(fā)言干貨滿(mǎn)滿(mǎn)，話(huà)不多說(shuō)，先上“菜”：

2017年股票市場(chǎng)可能從漫長(zhǎng)的熊市轉(zhuǎn)換成牛市，且市場(chǎng)風(fēng)格也將有很大的差異。

近幾年，債券總體上走了一個(gè)很大的牛市，但這一系列趨勢(shì)正在結(jié)束，債市將從長(zhǎng)期的牛市轉(zhuǎn)入熊市。

以現(xiàn)在的存貨去化速度估計(jì)，全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)去庫(kù)存化將在2018年上半年基本結(jié)束。

通過(guò)假離婚的方式才能獲得購(gòu)房資格，表明市場(chǎng)投機(jī)已經(jīng)非常困難。

房?jī)r(jià)的上漲，不能簡(jiǎn)單地理解為流動(dòng)性過(guò)剩，它是由更基本的人口和剛性需求因素所維持的正常情況，即便不是那么健康，但是它是有一個(gè)龐大的基本面在支撐。

吃完“菜”再來(lái)慢慢品“湯”吧，看看高善文在安信策略會(huì)上到底都說(shuō)了啥？

明年A股可能進(jìn)入牛市

2011年以來(lái)，藍(lán)籌股基本是“橫著走”的，當(dāng)時(shí)是3200點(diǎn)左右，現(xiàn)在依舊如是，而成長(zhǎng)股估值被推得很高。債券總體上走了一個(gè)很大的牛市，但是現(xiàn)在，這一系列趨勢(shì)正在結(jié)束。債市將從長(zhǎng)期的牛市轉(zhuǎn)入熊市，股市也許正在轉(zhuǎn)牛，但是成長(zhǎng)股和藍(lán)籌股的風(fēng)格和過(guò)去5年相比，會(huì)有很大的差異。

2017年股票市場(chǎng)可能從漫長(zhǎng)的熊市轉(zhuǎn)換成牛市，債券市場(chǎng)從漫長(zhǎng)的牛市轉(zhuǎn)換成熊市，這種轉(zhuǎn)折的原因并不是因?yàn)檎{(diào)控房地產(chǎn)，而使資金流入股票市場(chǎng)。

這一轉(zhuǎn)折最深刻的背景是，2011年以來(lái)，由于房地產(chǎn)泡沫破裂，導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)下滑，在此背景下，股票市場(chǎng)的基本趨勢(shì)是藍(lán)籌股橫著走，市場(chǎng)追逐成長(zhǎng)股，債券走出了一個(gè)非常好的牛市，但現(xiàn)在這一趨勢(shì)正在結(jié)束。

誰(shuí)推高了房?jī)r(jià)？

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)與全世界幾乎所有的國(guó)家和地區(qū)相比，存在重大的差異。最根本的差異在于中國(guó)大陸城市的土地制度是國(guó)有的，而在全世界絕大多數(shù)的國(guó)家和地區(qū)，城市的土地是私有的。

二者的差異在于，土地的供應(yīng)在私有制度下，是競(jìng)爭(zhēng)性的。換句話(huà)講，如果人口不斷地流入，房?jī)r(jià)地價(jià)不斷地上升，在土地制度是私有的條件下，就會(huì)有眾多的土地所有者在市場(chǎng)上去供應(yīng)他們的土地，試圖把他們的土地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫?，或者在住宅用地上，蓋更多的、更高的樓。但是，在土地公有制的情況下，這樣的響應(yīng)機(jī)制是不存在的，至少這樣的響應(yīng)機(jī)制不是競(jìng)爭(zhēng)性的。

例如，統(tǒng)一用中國(guó)的口徑算，北京、深圳和香港居住用地占城市建設(shè)用地的比重均為20%左右。這一比例在倫敦、紐約、首爾和東京等地均在40%左右，有的甚至高達(dá)57%。

2012年以來(lái)，人口大量地流入大城市和特大城市。面對(duì)人口的流入和需求的上升，大城市和特大城市土地供應(yīng)的意愿又非常的低。因此，在土地供應(yīng)不能響應(yīng)的條件下，這種壓力就會(huì)全部轉(zhuǎn)化為土地價(jià)格的上升和房?jī)r(jià)的上升。

房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲？

你只有通過(guò)假離婚的方式才能獲得購(gòu)房資格，表明市場(chǎng)投機(jī)已經(jīng)非常困難。但這種情況下為什么房?jī)r(jià)一直在上漲？用泡沫來(lái)解釋的話(huà)，很可能是比較膚淺的。

而一旦我們深入地研究人口的流動(dòng)和土地的供應(yīng)以后，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在所謂的泡沫背后，存在著房地產(chǎn)市場(chǎng)更深刻的扭曲，這一扭曲就來(lái)自于土地的供應(yīng)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)性，并且因?yàn)楹芏嗟脑?，在大城市，政府一般不愿意非常多地供地，這種情況下，把土地和房?jī)r(jià)推到非常高的水平。這種供應(yīng)情況香港即是先例。而這種供不應(yīng)求的壓力，正在房地產(chǎn)市場(chǎng)上生動(dòng)地、一輪一輪地表現(xiàn)出來(lái)。

未來(lái)，北京上海和深圳會(huì)大量地放開(kāi)供地嗎？未來(lái)，人口會(huì)停止流入這些城市嗎？如果對(duì)這些問(wèn)題的回答都是負(fù)面的，那么在這些城市，指望房?jī)r(jià)掉下來(lái)，應(yīng)該是非常困難的。房?jī)r(jià)如果沒(méi)有漲上去，那就謝天謝地了。如果房?jī)r(jià)漲得比現(xiàn)在還要高，應(yīng)該也不會(huì)太奇怪。

去庫(kù)存將在2018年結(jié)束

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年至2011年出現(xiàn)了快速泡沫化，并在之后兩三年時(shí)間里積累了大量的庫(kù)存。

但是，我們應(yīng)該看到，經(jīng)過(guò)兩三年的努力，這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)出現(xiàn)了非常大的改善。在考慮和容忍一定誤差的前提下，以現(xiàn)在的存貨去化速度估計(jì)，大約再過(guò)一年多，房地產(chǎn)的高庫(kù)存問(wèn)題，就會(huì)得到全面和根本性的解決。

例如，房地產(chǎn)的存貨去化，美國(guó)用時(shí)5年(2007年至2012年)，日本用時(shí)12年(1991年至2003年)。中國(guó)仍是一個(gè)快速城鎮(zhèn)化的經(jīng)濟(jì)體，我們用了五到七年的時(shí)間對(duì)這一扭曲的情況進(jìn)行修正，并不是一個(gè)特別極端的情況。

如果說(shuō)在過(guò)去幾年，在宏觀經(jīng)濟(jì)層面上，嚴(yán)重的扭曲的根源之一，是房地產(chǎn)扭曲的高庫(kù)存，那么我們應(yīng)該看到，經(jīng)過(guò)兩三年的努力，這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)出現(xiàn)了非常大的改善。站在現(xiàn)在的時(shí)點(diǎn)上，大約再過(guò)一年多，房地產(chǎn)的高庫(kù)存問(wèn)題，就會(huì)得到全面的、根本性的解決。

2011年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅，整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了一系列嚴(yán)重的扭曲，整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能過(guò)剩，盈利惡化，包括杠桿的比例嚴(yán)重惡化。這一系列的扭曲過(guò)程，在今年和明年正在結(jié)束，正在得到全面的修正。

房?jī)r(jià)上漲不能簡(jiǎn)單地理解為流動(dòng)性過(guò)剩

1996年至2010年，全國(guó)小學(xué)在校人數(shù)一直處于負(fù)增長(zhǎng)，直至2011年以后才恢復(fù)為正，這一情況也許會(huì)持續(xù)到2025年前后。小學(xué)生人數(shù)從負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)折到正增長(zhǎng)，說(shuō)明他們的父母，這些青壯年人口，在全社會(huì)流動(dòng)人口中的占比，在2012年前后，出現(xiàn)了顯著的抬升。這一提升使得年輕父母的選擇，在全國(guó)宏觀房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)上體現(xiàn)得更為明顯。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在需求層面上發(fā)生的變化是：2010年之前，中國(guó)經(jīng)歷了“城鎮(zhèn)化”，人口向大中小城市的平均流動(dòng)速度差不多，人口流動(dòng)沒(méi)有選擇性。但是，2011年前后，中國(guó)從城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)入都市化，人口的流動(dòng)開(kāi)始表現(xiàn)出強(qiáng)烈的選擇性，人口開(kāi)始集中地流入一部分大城市和特大城市，離開(kāi)大量的中小城市。而影響全國(guó)人口、尤其是年輕父母流動(dòng)的重要因素之一，就是城市教育財(cái)政支出的水平。

2012年以后，全國(guó)人口流動(dòng)的一個(gè)顯要特點(diǎn)，高善文稱(chēng)為“長(zhǎng)江中下游城市群”的興起。

中國(guó)不同城市之間房?jī)r(jià)在這一輪所表現(xiàn)出的巨大的分化，背后是中國(guó)從城鎮(zhèn)化走向都市化的分化，人口從沒(méi)有選擇地流入，到有選擇地流入大城市。在這個(gè)意義上講，房?jī)r(jià)的上漲，不能簡(jiǎn)單地理解為流動(dòng)性過(guò)剩，它是由更基本的人口和剛性需求因素所維持的正常情況，即便不是那么健康，但是它是有一個(gè)龐大的基本面在支撐。